O financiamento imobiliário reúne bancos, registros, tributos, compradores, vendedores e diferentes etapas de validação antes que o dinheiro chegue às partes envolvidas. Para Marlon Machado, da Caixa Econômica Federal, esse é justamente um dos processos em que a blockchain pode encontrar uma aplicação concreta.
Durante painel no Blockchain.RIO 2026, Machado afirmou que a tokenização de imóveis continua entre os casos de uso associados à tecnologia. No entanto, diante dos entraves regulatórios ainda existentes, ele defendeu olhar primeiro para aplicações que poderiam funcionar dentro das regras atuais.
“O financiamento imobiliário é o caso mais perfeito para isso”, afirmou.
Segundo Machado, a complexidade do processo atual cria um ambiente no qual cada participante precisa confirmar informações recebidas do anterior antes de avançar para a próxima etapa.
Financiamento imobiliário funciona como uma “corrida de revezamento”
Para explicar o problema, Machado comparou o financiamento imobiliário a uma corrida de revezamento.
“Cada vez que você passa o bastão, você para de correr e começa a conferir se aquele bastão está certo”, disse.
Entre as verificações citadas pelo executivo estão o pagamento do imposto municipal relacionado à transmissão do imóvel, o registro da operação e a confirmação das informações envolvendo comprador, vendedor e instituição financeira.
“Ninguém confia um no outro. E você precisa de um ser humano conferindo cada uma dessas etapas”, afirmou.
Na avaliação de Machado, esse modelo cria uma cadeia de verificações que poderia ser tratada por uma infraestrutura compartilhada entre os participantes.
“A tecnologia deveria ter sido pensada para resolver essa dor em específico”, disse.
Como a blockchain poderia entrar no financiamento de imóveis
A lógica apresentada pelo executivo parte do uso de um registro comum, acessível aos participantes autorizados da operação.
Nesse ambiente, informações sobre pagamentos, registros, quitação de dívidas e transferência de recursos poderiam ser verificadas ao longo do processo sem que cada instituição precisasse repetir todas as conferências.
Machado deu como exemplo uma situação em que o imóvel ainda possui financiamento em outro banco.
Nesse caso, quando um novo comprador decide financiar a aquisição pela Caixa, outra instituição financeira precisa participar da operação para que a dívida anterior seja quitada.
“Eu ainda envolvo mais uma instituição financeira”, afirmou.
Segundo ele, a operação exige saber se o imposto foi pago, se a dívida anterior foi quitada e quanto do valor precisa ser destinado a cada participante antes da conclusão do financiamento.
É nesse tipo de cadeia que a blockchain no financiamento imobiliário poderia funcionar como infraestrutura para registros e validações compartilhadas.
Caixa tem 70% do mercado de habitação, diz executivo
Machado também usou a participação da Caixa no crédito habitacional para explicar por que o tema recebe atenção dentro da instituição.
Segundo o executivo, o banco possui cerca de 70% do mercado de habitação e responde por 84% da quantidade de operações.
Ele afirmou que a atuação da Caixa nas faixas de menor renda ajuda a explicar essa participação.
A escala do banco torna o financiamento imobiliário com blockchain um caso que, na avaliação de Machado, poderia ter impacto sobre uma cadeia que envolve diferentes agentes.
Entretanto, a tecnologia não aparece como o principal obstáculo apontado pelo executivo.
“Estamos falhando miseravelmente”, diz Machado
Para Machado, o problema está na capacidade do mercado de colocar os diferentes participantes em torno da mesma infraestrutura.
“Só que onde a gente está falhando, como mercado, miseravelmente, é que a gente não está conseguindo congregar todos esses atores”, afirmou.
O executivo citou instituições financeiras como um dos grupos que precisam participar dessa coordenação.
Além delas, o processo imobiliário envolve registros públicos e outros participantes responsáveis por diferentes partes da operação.
“O problema que eu estou vendo é: estamos falhando, nós todos, mercado, em congregar esses atores e fazer entendimento”, disse.
Assim, para Machado, o avanço da blockchain no setor imobiliário depende menos de provar que a tecnologia funciona e mais de criar condições para que os participantes testem uma infraestrutura comum.
Caixa e Banco do Brasil tentam aproximar participantes
Machado afirmou que ele e Stephano Cordeiro, do Banco do Brasil, participam de uma iniciativa para aproximar instituições e outros agentes envolvidos nesse processo.
O objetivo, segundo ele, é estimular um movimento que permita testar a aplicação da tecnologia.
“Os casos de uso são fáceis. O que a gente precisa avançar agora é como junta todo mundo para poder demonstrar”, afirmou.
A dificuldade está em migrar um sistema que já funciona para uma nova infraestrutura sem interromper operações existentes.
“Como a gente pega o negócio que funciona, roda, e convence todo mundo a migrar, ou pelo menos experimentar? É aqui que a gente está falhando”, disse.
“Se nascesse hoje, teria infraestrutura de blockchain”
Machado resumiu sua avaliação com uma comparação sobre como seria construído o financiamento imobiliário caso o produto fosse criado atualmente.
“Se fôssemos fazer o primeiro financiamento imobiliário hoje, passado o primeiro quarto do século 21, seguramente ele nasceria com infraestrutura de blockchain”, afirmou.
A declaração sintetiza a tese apresentada pelo executivo: o problema do setor não está na falta de um caso de uso para a tecnologia.
O desafio está em conectar os participantes que já fazem parte do processo e levá-los para uma infraestrutura compartilhada.
Nesse cenário, a blockchain no financiamento imobiliário pode deixar de ser apenas uma discussão sobre tokenização de imóveis e passar a atuar na própria estrutura que conecta bancos, registros, pagamentos e validações.
Para Machado, a tecnologia já oferece ferramentas para isso. O próximo passo depende da capacidade de o mercado coordenar quem precisa utilizá-las.
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